О казанском рынке жилья

Не оправдались и надежды на сезонное оживление: покупатель затаился в ожидании новогодних скидок. Чтобы подстегнуть спрос в непростых условиях, девелоперы решили не ждать помощи от государства и субсидировать ипотеку самостоятельно, сообщается в материале интернет-газеты "Реальное время".

Затаившийся покупатель

По итогам октября Росреестр зафиксировал небывалое за последнее время сокращение регистрации договоров долевого участия. В сентябре в Казани было зарегистрировано 777 ДДУ. Но уже спустя месяц количество сделок сократилось до 581, то есть примерно на четверть.

Еще более значительным оказалось падение по Татарстану (без учета Казани): в октябре число договоров сократилась с 712 до 295. Холодные цифры безжалостно указывают на то, что спрос на первичном рынке упал более чем в 2 раза. Что могло вызвать такой резкий обвал?

— Спрос в октябре сохранился на прежнем уровне. Снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия можно объяснить вступлением в силу закона о страховании застройщиков. Физически невозможно было зарегистрировать договоры в Регистрационной палате, пока компании не нашли новых страховщиков. Это все проходило довольно болезненно для многих, — поясняет директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Напомним, что с 1 октября вступила в силу поправка, ужесточающая требования к компаниям, занимающимся страхованием гражданской ответственности застройщиков. К примеру, размер собственных средств страховщика теперь должен составлять не менее 1 млрд рублей. Понятно, что таких компаний оказалось немного, а именно 20. «Реальное время» писало, что многие татарстанские застройщики в результате остались без страховщиков и, соответственно, не могли заключать договоры долевого участия. Поиски новых партнеров затруднялись еще и тем, что многие компании, попавшие в список, не хотели страховать девелоперов. Хотя на момент вступления в силу поправки Росреестр РТ отрицал приостановку регистрации ДДУ, застройщики, похоже, сами приостановили подачу договоров, понимая, что натолкнутся на отказ.

Снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия можно объяснить вступлением в силу закона о страховании застройщиков, отмечает Хабибрахманов. Однако изменения в законодательстве не единственная причина снижения активности на первичном рынке. Сами участники рынка сетуют на то, что сезонного оживления они практически не заметили. О таких причинах уменьшения спроса, как высокие процентные ставки и общий экономический спад, говорили неоднократно. Однако, по мнению экспертов, сейчас на первичном рынке ситуация складывается вполне благоприятная для покупателя: многие застройщики готовы предоставить скидки и акции (подробный обзор маркетинговых акций на стройрынке в нашем материале). Тем не менее многие продолжают занимать выжидательную позицию: одни уповают на падение цен, другие – на снижение процентных ставок.

«По российскому менталитету люди спешат воспользоваться предновогодними предложениями и купить квартиру в 2015 году», — говорит директор по продажам компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Между тем застройщикам приходится ориентироваться в первую очередь именно на дольщиков, потому как после ажиотажа в конце прошлого года казанцы стали реже вкладывать средства в инвестиционное жилье. «Несомненно, общее число сделок снизилось, если смотреть в качественной характеристике — ушли инвесторы», — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Тишь да гладь

Ситуация на вторичном рынке осталась практически неизменной. Согласно данным, предоставленным Росреестром РТ, после некоторого оживления в августе и в сентябре спрос на «вторичку» вновь начал сокращаться. Правда, спад остался почти незамеченным. Так, если в Казани в прошлом месяце было зарегистрировано 9 689 прав на жилые помещения, в октябре цифра сократилась до 8 992, то есть примерно на 6%.

Аналогичная ситуация наблюдается и по Татарстану: по сравнению с предыдущим месяцем количество зарегистрированных прав на жилые помещения в октябре сократилось с 28 672 до 26 979, то есть в среднем на 7%.

Как отмечают участники рынка, часть клиентов, которая первоначально ориентировалась на покупку первичного жилья, стала интересоваться «вторичкой». Толчком для оживления стало снижение цен, продолжавшееся в течение долгого времени после взлета в начале года, связанного с декабрьской девальвацией. К тому же зачастую на вторичном рынке можно приобрести квартиру с ремонтом, а иногда даже с мебелью. «Цены на вторичное жилье пока снижаются. Спрос устойчивый на одно-двухкомнатные квартиры с объективной стоимостью и хорошим месторасположением. Постепенно банки стали снижать процентную ставку и на приобретение вторичного жилья, что не могло не сказаться на рынке», — считает Гизатова.

Ставка, субсидируемая… застройщиком

Сами застройщики не устают повторять, что госпрограмма по субсидированной ипотеке является драйвером для первичного рынка. Действительно, по оценкам экспертов, около 30-50% всех сделок по «первичке» приходятся на ипотечный продукт. Тем не менее для многих покупателей даже субсидированная ставка остается неподъемной, поэтому застройщики стали снижать ее за собственный счет.

По данным Росреестра РТ, по сравнению с предыдущим месяцем в Татарстане количество сделок по ипотеке сократилось в среднем на 13% (с 3 145 до 2 729). Примечательно, что при этом в Казани снижение не превысило 1%. С чем же связан неугасающий интерес казанцев к ипотечному продукту?

Чувствуется рост сделок по ипотеке, потому что многие застройщики сейчас начали проводить акции для клиентов, отмечает Фарид Шабаев. Фото Дмитрия Щипанова

— В сентябре-октябре чувствуется рост сделок по ипотеке, потому что многие застройщики сейчас начали проводить акции для клиентов. Если взять в качестве примера «Унистрой», он предлагает ипотеку под 7% годовых на объекты, которые клиент приобретает у них. У компании «Камастройинвест» тоже акция: они заключили договор с «Банком Казани» и в жилом комплексе Rotterdam предлагают ипотеку под 6,5% годовых. Строительная компания «Сувар» продает объекты по ставке 9,5% годовых. Получается, что разницу покрывает сам застройщик, но за счет этого у них растет оборачиваемость, — считает руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

Чтобы понять, почему застройщики решились поддержать спрос в убыток себе, достаточно вспомнить, сколько сделок по ипотеке совершалось за аналогичный период в прошлом году. К примеру, в октябре 2014 года в Казани было зафиксировано 1 248 сделок, что на 32% больше, чем в прошлом месяце. По подсчетам самого Росреестра РТ, спрос на ипотечный продукт по сравнению с 2014 годом по РТ снизился на 38%, по Казани —на 34%.

Почем квадратный метр?

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в октябре составила 62 873 рубля, что чуть более чем на 1% выше, чем в предыдущем месяце. При этом существенно снизилась стоимость жилья в самом дорогом Вахитовском районе Казани – с 78 до 74 тысяч рублей за «квадрат», то есть сразу на 5%.

Если в сентябре первичное жилье в Московском районе оценивалось почти в 65 тысяч рублей за кв. м, то в октябре цена сократилась до 63 тысяч рублей. Теперь в ценовые лидеры выбился Ново-Савиновский район, где стоимость выросла на 9% с 58 до 64 тысяч рублей за «квадрат».

Одновременно подорожала и «первичка» в наиболее доступном Советском районе. Если в сентябре квадратный метр оценивался в 53 384 рубля, спустя месяц средняя цена выросла до 57 171 рубля.

Из интересных наблюдений — именно в октябре на рынке появились недорогие предложения в Приволжском районе в поселке Салмачи с ценой квадрата в 35 тыс. рублей и малыми метражами — от 27 кв. м (впрочем, уменьшение площадей казанских квартир — еще один тренд рынка, о чем мы подробно писали).

Средняя стоимость вторичного жилья в Казани осталась практически неизменной – 66 681 рубль за кв. м (для сравнения – в сентябре «квадрат» оценивался в 66 606 рублей). В отличие от «первички» «вторичка» в Вахитовском районе подорожала – цена выросла с 78 938 до 80 930 рублей за кв. м. Кроме того, повышение цен наметилось в Ново-Савиновском, Авиастроительном, Советском районах. При этом «вторичка» в Авиастроительном районе осталась самой дешевой. Скорее всего, это связано с тем, что большая часть такого жилья представляет собой так называемые «сталинки» и «хрущевки», которые не пользуются большим спросом у покупателей, учитывая, что находятся достаточно далеко от центра Казани.

В других частях города, напротив, происходило небольшое снижение стоимости жилья. Наиболее ощутимым оказался спад в Приволжском районе, где цена «квадрата» опустилась почти на 4%, с 65,5 до 63 тысяч рублей.

«Подешевел» и Московский район, где цена снизилась с 63 до 61,5 тысячи рублей. К слову, «вторичка» здесь также остается одной из самых недорогих в городе.