История становления российской ипотеки

На старт, внимание… замерли

"Новейшая история" российской ипотеки ведет отсчет с 90-х годов ХХ века. Так, формулировки концепции жилищного финансирования зазвучали летом 1993 года в государственной программе "Жилище". Следом в 1994-1995 годах был принят Гражданский кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения, вспоминает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяна Школьная. А в феврале-марте 1996 года президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения, добавляет она.

В те годы в качестве альтернативы ипотеке выступал лизинг: кредитор (банк) покупал на себя квартиру и сдавал клиенту до того момента, пока тот не рассчитывался за нее. До этих пор она находилась на балансе у банка, указывает независимый эксперт Наум Либкинд. Имели место быть также ипотечные схемы расселения нескольких жильцов коммунальных квартир, тут процентные ставки доходили до 40% годовых, добавляет Школьная. Первоначальный же взнос, по ее словам, был не меньше 30%.

Несмотря на усилия государства, в 1996-1997 годах ипотека была не развита, покупателей отталкивали условия ипотечных кредитов. "Ипотека тогда выдавалась по 40% годовых сроком на три года. Естественно, желающих взять такой кредит было мало", — констатирует председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.

По ее словам, сделка занимала несколько дней, кредиты в рублях выдавал только Сбербанк. Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 году. Да и продавцы не слишком приветствовали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали для ипотечных покупателей цену, обращает внимание собеседница агентства.

Кроме того, сами банки были не особенно заинтересованы в выдаче ипотеки, предпочитая заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитованием физических лиц, говорит Вражнова.

Ситуацию осложняло и то, что в то время даже сотрудники Сбербанка получали зарплату в конвертах, да еще и в валюте, в свою очередь вспоминает начальник отдела ипотеки и перспективного развития ООО "ЦПУ "Домостроитель" Елена Собина. "При оформлении кредита все зависело от "безопасника" банка. То есть если отдел безопасности проверил вас и одобрил, то вы кредит получали. Если же нет, то рассмотрение выносилось на кредитный комитет. Здесь все зависело от человеческого фактора. Доходило до абсурда: могли платежеспособного человека запороть, либо совершенно неплатежеспособному выдать", — вспоминает собеседница агентства.

Официальный "старт" ипотеки в России случился после того, как появилась устойчивая банковская система и был принят закон "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" 16 июля 1998 года. Однако случившийся в 1998 году в стране экономический кризис вызвал замедление реализации государственной жилищной политики: новые политические решения не были приняты, а реформы, которые были начаты, реализовывались более медленными темпами. Деятельность на рынке жилья стала значительно менее активной, строительство почти остановилось, отмечают в аналитическом центре АИЖК.

У населения попросту не было денег, чтобы обслуживать эти кредиты. Не было устойчивых операторов и банков, которые могли бы их выдавать, рассуждает руководитель направления "Финансы и экономика" Института современного развития Никита Масленников.

Вставая на ноги

Несмотря на неблагоприятные экономические условия, развитие ипотеки в РФ продолжалось. В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Только лишь к 2005 году процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет, приводит данные эксперт "Миэль".

2001-2002 года можно считать новым началом банковской жизни. Тогда, кстати, прозвучали первые замечания со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, что в стране слишком много банков, более 1,5 тысяч, и что надо выйти на 400 кредитных учреждений, рассказывает Масленников.

В 2002 году АИЖК рефинансировало первые ипотечные кредиты, что было значимым сигналом оживления роста рынка. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, указывает Школьная.

"Впрочем, это не означало, что ипотека резко двинулась вперед. Банки занимались кредитованием корпоративного сектора, и только 2003-2004 год начался массовый прорыв банковской сферы в потребительском кредитовании. По мере того, как стали подрастать доходы населения, и помимо первоначальных потребностей — одеться, обуться, отдохнуть — возникла потребность в собственном жилье. В этот момент государство начало активно втягиваться в процесс, стимулируя строительный процесс, программы жилищного строительства", — конкретизирует Масленников.

В процессе оформления кредита в начале 2000-х годов много зависело от отдела безопасности банка и кредитного комитета, но в то время уже больше использовались справки 2-НДФЛ, справки по форме банка. Однако 50% документов "рисовали", было много поддельных документов. Даже человек с плохой кредитной историей мог получить кредит, потому что межбанковская система была несовершенна, подчеркивает Собина. И если клиент в каком-то банке был "просрочником", то не все банки это видели. "До абсурда доходило, что человек мог взять кредит, а через пару месяцев заявить о своей неплатежеспособности ", — объясняет она.

В 2003-2005 годах ипотеки было очень много, у застройщиков до 50% сделок шло по ипотечным сделкам. Причем тогда банки рассматривали серые схемы от застройщика, когда он продавал жилье не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи с указанием заниженной цены, рассказывает Собина. Даже Сбербанк практиковал такую схему в отношении коттеджей, дач и таунхаусов.

А в 2006-2007 году, по ее словам, то же самое практиковалось по квартирам. Скажем, если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, и продавец хотел уйти от налогов, то сумма указывалась до миллиона. Компания Сбербанка "Аукцион" проводила оценку жилья, и на ее основании заключался кредитный договор "о намерениях купить квартиру" без указания цены, поясняет эксперт. Сейчас это не практикуется, добавляет она. Ситуация начала меняться после принятия в 2004 году 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Начиная с 2005 года инфляция снижалась, доходы населения росли, а вместе с ними — и количество выдаваемых ипотечных кредитов. В борьбе за клиента банки вводили различные ипотечные программы. Так, самыми привлекательными на тот момент были программы с первоначальным взносом в 10% под 10% годовых, говорит Школьная.

Если в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56 миллиардов рублей, то в 2006 году — 270 миллиардов рублей, в 2007 году — 550 миллиардов рублей, приводит данные собеседница агентства. Возможно, цифры бы и росли дальше, если бы не кризис 2008 года.

Кризис 2008 года и последствия

Падение мировых рынков в 2008 году привело к ухудшению экономической ситуации и на российском финансовом рынке. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,9% в 2008 году до 14,3% в 2009 году, а срок кредита сократился с 18 до 16,5 лет соответственно, указывают в аналитическом центре АИЖК.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в полной мере ощутил влияние нехватки ликвидности уже во второй половине 2008 года. Одновременно с ухудшением общей финансово-экономической ситуации в России увеличились и объемы просроченных платежей по всем кредитам, выданным физическим лицам, в том числе и по ипотеке.

"Для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, кроме того, часть банков не имела достаточных возможностей для обслуживания ипотеки", — объясняет Вражнова.

Кризис повлиял не только на рынок ипотечного кредитования, но и на рынок жилья. В 2009 году количество сделок на рынке жилья снизилось на 13,3%. Как замечают в аналитическом центре АИЖК, правительство Российской Федерации разработало общий пакет антикризисных мер, который включал в себя меры по поддержке банковского сектора и сектора жилищного строительства. В части реализации мер по поддержке рынка жилищного строительства активное участие принимали и основные государственные компании (АИЖК, Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Внешэкономбанк).

Помогло и то, напоминает Масленников, что в ходе кризиса 2008 года не было обвальной потери реальных доходов населения. Поэтому рынок уже к 2010 году стал приходить в норму.

Итогом кризиса 2008 года стал полный уход человеческого фактора из процесса оформления ипотечного кредита. Сейчас оператор фактически не видит заемщика, обращает внимание Собина. В большинстве банков работает андеррайтинг. Сформировано Бюро кредитных историй. Все делается на основании документов, то есть зависит от их качества и от того, как сработает андеррайтер. Бывает, что отказывают по очень хорошим заявкам, а выдают по сомнительным заявкам. "На мой взгляд, все поставлено на поток. С одной стороны это хорошо, так как значительно уменьшились сроки рассмотрения заявок до суток", — рассказывает эксперт. С другой стороны, существует риск, что клиент в один и тот же день подаст заявку в двух банках. Ведь увидеть его в этом случае банк сможет только на следующий день, замечает собеседница агентства.

После кризиса банки стали тщательнее управлять своими собственными рисками. Они становятся более технологичными — мобильный банк, онлайн-банк. В середине 2000-х такого не было, отмечает Масленников.

От накала до охлаждения

По данным аналитического центра АИЖК, к концу 2012 года рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса. Объем выдачи ипотеки увеличился по сравнению с максимальным значением, зафиксированным до кризиса, с 556 миллиардов рублей по состоянию на конец 2007 года до 1,032 триллиона рублей по состоянию на 1 января 2013 года. Доля просроченных платежей по кредитам (90 и более дней) снизилась до 2,52% по сравнению с максимумом в 7,29%, зафиксированным на 1 июня 2010 года.

Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2014 год стал самым успешным за всю его историю. В целом за год выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,762 триллиона рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении, приводят данные в АИЖК.

Однако после периода бурного роста и разогрева в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияло падение цен на нефть и последовавшее за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе. В начале 2015 года глубина падения объемов выдачи ипотеки достигала 50%, объясняют в АИЖК.

Сейчас рынок проваливается достаточно сильно, по прогнозам на конец года снижение по объемам выданных ипотечных кредитов достигнет 30-40%. Это серьезный удар по рынку, говорит Масленников.

Впрочем, в АИЖК обращают внимание, что удержать рынок ипотеки от дальнейшего падения сейчас помогает государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, которая начала реализовываться в марте 2015 года.

Кроме того, банки и застройщики сейчас борются за каждого клиента. Можно получить дополнительный бонус в виде скидки на квартиры, получить заниженную ставку по какой-то программе между банком и застройщиком, добавляет Собина.