Субсидирование ипотеки на "вторичке" может помочь 30% покупателей новостроек

Льготная ипотека в скором времени может стать доступной не только для покупателей квартир в новостройках — министерство строительства и ЖКХ планирует распространить механизм субсидирования ставки и на "вторичку". Правда не стоит думать, что речь идет обо всем рынке.

Инициатива обусловлена тем, что многие люди, которые хотят продать свое старое жилье и на вырученные деньги купить квартиру в новостройке, зачастую не могут найти покупателей — ипотека на рынке вторичного жилья слишком дорога. Поэтому, указывает директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин, предлагается добавить льготную ставку на "вторичку", которую человек продает, покупая "первичку".

Вопрос прорабатывается совместно с министерством финансов, где также считают, что механизм субсидирования ипотеки на вторичное жилье должен применяться только в увязке со сделками по приобретению первичного жилья. Замглавы Минфина Алексей Моисеев отметил, что возможные изменения в законодательство предлагается вносить не раньше конца сентября.

Старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов говорит, что обсуждаемая программа вовсе не призвана поддержать вторичный рынок. "Расширение программы господдержки рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке", — замечает эксперт.

По его словам, по итогам первого полугодия выяснилось, что спрос на кредиты в рамках действующей программы льготной ипотеки на новостройки не такой большой, как ожидался. Он соответствует первоначальным ожиданиям, тем 400 миллиардам рублей, которые изначально закладывались в программу, но с учетом снижения ключевой ставки объемы этой программы увеличены до 700 миллиардов рублей, и, очевидно, что эта сумма недостижима при текущих параметрах программы субсидирования.

"Чтобы выйти на заданные объемы выдач обсуждаются разные идеи и одна из них — субсидирование ипотечных ставок по альтернативным сделкам: по сделкам продажи жилья на вторичном рынке, которые непосредственно связаны с покупкой жилья в новостройках", — объясняет свою позицию старший вице-президент ВТБ24.

Условно говоря, когда у человека нет денег на первоначальный взнос, он продает свою квартиру на "вторичке" и использует вырученные деньги для того, чтобы вложиться в новостройку с помощью ипотечного кредита. Только по таким сделкам и будет действовать субсидируемая процентная ставка. Поэтому, безусловно, основная цель — дополнительная поддержка рынка новостроек, подчеркивает он, отмечая, что не уверен, что такие сделки составят сколько-нибудь существенную долю вторичного рынка недвижимости.

Риелторы с мнением о минимальном количестве альтернативных сделок не соглашаются. Они уверены, что программа будет востребована, поскольку до 30% покупателей жилья в новостройках вкладывают в новое жилье деньги, полученные от продажи своих старых квартир. Такую цифру называют эксперты компаний "НДВ-Недвижимость" и "Est-a-Tet".

Они добавляют, что программа субсидирования на "вторичке", безусловно, окажет положительное влияние — есть острая необходимость в мерах поддержки этого сегмента рынка ввиду дороговизны ипотеки.

"Реальные доходы населения продолжают падать, поэтому число сделок на вторичном рынке постепенно снижается", — поясняет генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Сейчас минимальная ставка по ипотеке здесь составляет 13,5%. Конечно, такие программы не выдерживают никакой конкуренции с субсидированием на первичном рынке, в рамках которого ставка опустилась уже до 10,5%, говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Он уточняет, что в таких условиях покупатели, естественно, выбирают ипотеку на квартиры в новых домах.

По оценкам "Инком-Недвижимость", на вторичном рынке жилья в настоящее время не более 20% сделок проходят с привлечением ипотеки. "Для сравнения в прошлом году их доля в разные периоды составляла около 35-40%", — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома. Тем не менее, спрос на ипотеку в сегменте примерно равен интересу на новое жилье — 50% на 50%, обращает внимание эксперт.

Если в надобности программы субсидирования ипотечных кредитов на вторичном рынке риелторы не сомневаются, то как будет работать механизм, они пока не понимают. С толку сбивает принципиальное условие — обязательное требование приобретения продавцом-участником альтернативной сделки квартиры на "первичке".

"Как можно связать между собой эти цепочки с учетом того, что объекты находятся в разных плоскостях рынка недвижимости? Альтернативная сделка — сложный процесс, состоящий из многих этапов, деньги транзитом проходят через несколько ступеней, и я не понимаю, как их можно будет отправить напрямую на покупку жилья в новостройке", — говорит эксперт «Инком-Недвижимость».

Более целесообразное решение, по ее мнению, не ограничивать участие в программе обязательным требованием об одновременном приобретении квартиры в новом доме.

Генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева отмечает, что главный вопрос в том, кто и как будет контролировать такую цепочку продаж. "Скорее всего, продавцу "вторички" необходимо будет забронировать квартиру в новостройке, чтобы было доказательство того, что в итоге квартира на первичном рынке будет куплена", — предполагает эксперт.

Любая инициатива по расширению программы господдержки должна рассматриваться, потому что можно просто сидеть и ждать, что объем вырастет до 400 или до 700 миллиардов рублей, а можно двигаться вперед и вносить предложения, например, как распространение льготной ипотеки на "вторичку" в части альтернативных сделок, рассуждает Осипов из ВТБ24.

"Это ведь контрциклическая мера, антикризисная, она стимулирует людей на покупку квартиры сейчас, в период, когда в экономике не все стабильно", — отмечает он, добавляя, что к какому-то "перекосу" на рынке программа не приведет.

"Благодаря механизму субсидирования взаимозачет будет идти еще более активно. Кроме того он позволит поддержать не только "вторичку", хотя и частично, но и рынок первичного жилья", — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.

Свою позицию эксперт объясняет тем, что поскольку субсидироваться будут те сделки, где клиент в итоге приобретает новостройку, по сути, у продавцов появится возможность привлечь больше потенциальных покупателей на свою квартиру и реализовать ее в меньшие сроки.

Кроме того, обращает внимание собеседница агентства, с учетом данного фактора, а также восстановления спроса, клиенту может не понадобиться большой дисконт для реализации старого жилья. Оптимальным размером льготной ставки на вторичные квартиры эксперты видят 12%.

Программа поможет регионам в большей степени, чем столице, считает Литинецкая. Более того она уверена, что во многих городах России субсидирование ипотечной ставки станет драйвером рынка.

Сейчас рассматривается и ряд других инициатив, например, по увеличению максимальных сумм кредитов, которые входят в параметры госпрограммы, по расширению схем сделок, которые доступны для кредитования, резюмирует Осипов.