Ужесточаются требования к выбору и оформлению мест застройки

На сегодняшний день критериями признания постройки самовольной являются возведение ее на земельном участке, не отведенном для этих целей либо создание постройки без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). С сентября к этому перечню добавится еще один критерий: земельный участок не предоставлен гражданину в установленном порядке. Таким образом, меняется само понятие того, что относится к категории «самовольная постройка».

Эксперты говорят, что это даст целый ряд серьезных последствий. И прежде всего необходимо обратить пристальное внимание на следующие моменты:

• Прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства;
• Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить.
• Строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил.
• И самый главный момент – разрешение на строительство все же лучше получать.

Так, специалисты консалтинговой фирмы "Прецедент" называют 4 важных условия, которым необходимо соответствовать в спорном случае, обращаясь в суд для узаканивания постройки:

1. Земельный участок находится на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, права постоянного бессрочного пользования или взять в аренду для строительства.
2. Постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
4. Необходимо уже на стадии подачи искового заявления представить доказательства, что были предприняты все меры по получению разрешения на строительство или реконструкцию, то есть были собраны и поданы документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

«Иными словами, нужно доказать, что мы предпринимали все необходимые меры по легализации самовольной постройки до момента обращения в суд: пытались получить разрешение на строительство; управомоченный на выдачу таких разрешений орган, отказал нам в выдаче разрешения неправомерно; мы пытались законным путем ввести объект в эксплуатацию и также получили незаконный отказ», - говорят юристы. При этом, отказ уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа в выдаче такого разрешения является правомерным и не позволяет рассчитывать на получение положительного решения суда в случае следующих причин: объект уже построен (без разрешения); не представлен необходимый комплект документов; не пройдена государственная экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда она обязательна).

Между тем, в Казани за прошлый 2014 год в целом было обнаружено 184 незаконных строительных объекта. Объекты были выявлены в ходе многочисленных проверок, проводимых Управлением градостроительных разрешений города. Об этом рассказал глава Управления градостроительных разрешений Исполкома Казани Альберт Салихов. Он упомянул, что из общего числа обнаруженных объектов 135 самовольных построек относятся к объектам индивидуального строительства. Однако наибольшее беспокойство властей города вызывает другая статистика: 36 объектов, обнаруженных в ходе проверок и не имевших надлежащих разрешительных документов – многоквартирные дома.

На данный момент, на июль 2015 г. на исполнении у судебных приставов находится 6 производств по сносу нелегальных построек, в том числе, одно решение суда – по постройке на улице Односторонняя Гривка- было вынесено буквально недавно, весной 2015 года.

Всего же из 82 исков такого рода, удовлетворенных казанскими судами за два последних года, исполнены всего лишь 4. Причина, по словам специалистов УФССП по Татарстану, стандартная: все упирается в нехватку средств для сноса этих зданий. УФССП составляет смету и направляет её в Москву. Взыскатель - исполком Казани - должен оплатить работы по сносу.

К лицу, которое возводит такую постройку, не имея необходимых разрешений, или уже построило ее, могут быть применены следующие санкции, уточняют юристы:

• Штрафы за строительство в отсутствие соответствующих разрешений;
• Приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда;
• Снос самовольной постройки.

И если раньше снос был возможен только по решению суда, то в соответствии с новым законодательством, теперь такое решение вправе принять орган местного самоуправления самостоятельно. Во внесудебном порядке решение о сносе самовольной постройки может быть принято, если:

• самовольная постройка расположена на межселенной территории;
• в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей;
• если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий;
• на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Источник: Казанская Недвижимость