Предновогоднее чудо на рынке жилья Татарстана

«ПЕРВИЧКА» ПОМОГЛА ПОСТАВИТЬ РЕКОРД НА РЫНКЕ

По данным татарстанского управления Росреестра, в ноябре этого года на жилищном рынке как республики, так и Казани продолжалась положительная динамика. Так, всего по РТ в ноябре была зарегистрирована 10 221 сделка купли-продажи против 10 068 в октябре. Что касается количества заключенных сделок за 11 месяцев 2012 года (101 518), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (92 948) оно увеличилось на 9,2%.

Но самые настоящие чудеса происходили на рынке жилой недвижимости Казани. Ноябрь 2012 года стал рекордным - такого количества сделок с жилой недвижимостью не регистрировалось с 2009 года. В течение последнего месяца осени татарстанское управление Росреестра зафиксировало 3 611 договоров купли-продажи жилья. Это на четверть (!) больше, чем в октябре. «Если посмотреть в разрезе качественный состав сделок, то наверняка такой ноябрьский рекорд был достигнут благодаря сделкам на первичном рынке. Прослеживается явный рост спроса на первичный рынок «эконом-сегмента». Вторичный рынок с лета и до ноября находился в глубочайшей стагнации. В сентябре-октябре в УФРС по РТ можно было сдать документы без очереди, тогда как раньше, дожидаясь сделку, необходимо было потратить не менее часа», - объясняет Анастасия Гиззатова, директор АН «Счастливый дом».

Динамика количества сделок купли-продажи жилых помещений 
в Казани и РТ. 2010 - 2012 годы

Подобные пики за последние три года в столице Татарстана были отмечены лишь четырежды - в декабре (3522) и августе (3359) 2010 годов (спасибо поступившим тогда ветеранским субсидиям из федерального бюджета), апреле (3127) 2011 года и июле (3052) 2011 года.

Что касается итогов 11 месяцев 2012 года, то здесь по Казани также есть увеличение - на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Количество сделок купли-продажи жилых помещений в Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

БИЗНЕС ВКЛАДЫВАЕТ В ОФИСЫ

В плюс вышли и такие сегменты недвижимости, как земельные участки и нежилые помещения. Что касается республики, то по итогам 11 месяцев 2012 года увеличение количества сделок с коммерческой недвижимостью оказалось символическим – плюс 2,8%.

В Казани же динамика лучше. Здесь количество зарегистрированных договоров купли-продажи коммерческих помещений выросло с 504 в октябре до 542 в ноябре, то есть плюс 3,7%. Что же касается итогов января-ноября 2012 года, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок с коммерческой «недвижкой» в столице увеличилось более чем на 20%! «Очень заметным в ноябре был рост числа сделок с нежилыми помещениями. Начиная с середины года у бизнеса появилось желание вкладывать, невзирая на повышение кредитных ставок», - говорит Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус».

Что интересно, именно на Казань, согласно статистике Росреестра, приходится половина всех сделок с коммерческой недвижимостью в Татарстане, что, впрочем, не удивительно. Помнится, Казань достаточно долгое время числилась лидером в России по количеству торговых площадей на душу населения. 

Количество сделок с нежилыми помещениями в РТ и Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

А вот земельный рынок в столице Татарстана в ноябре несколько припал – было зафиксировано снижение сделок с 360 в октябре до 231. Этому есть разумное объяснение. «На земельном рынке как раз начинается стагнация, связанная с сезонностью. Например, границы участка и его рельеф невозможно определить под снежным покровом», - отмечает Гиззатова. Похожая ситуация и по Татарстану, где произошло снижение сделок на 18,5%. Но картина меняется, если проанализировать объем сделок с землей по итогам всех 11 месяцев 2012 года в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет. Выясняется, что и тут Казань поставила настоящий рекорд, продемонстрировав рост на 61% (!). Повышательный тренд по Татарстану оказался несколько скромнее (13%), но также свидетельствует о восстановлении земельного рынка после кризиса. 

Количество сделок купли-продажи с земельными участками по РТ и Казани по месяцам, 2010 - 2012 годы

МАТКАПИТАЛ В ТЕНИ

Тем временем ипотека по итогам ноября, как и следовало ожидать после начавшегося летом повышения ставок, показала отрицательную динамику. Количество выданных жилищных кредитов в Казани за 11 месяцев 2012 года (1906) оказалось вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года (3860). Правда, в Татарстане количество выданных кредитов (26 540) осталось практически на прошлогоднем уровне (27 112), снижение было всего на 2,1%. Что же касается ноября, то в Казани количество выданных ипотек (211) осталось на уровне октября (225), а вот по республике было, напротив, оживление – если в октябре было зарегистрировано 2387 ипотек, то в ноябре уже 2456.

По словам Гиззатовой, статистика не учитывает еще одну важную деталь - количество сделок с участием материнского капитала. «Превалирующее большинство сделок по ипотечному кредитованию на самом деле являются операцией по так называемому «обналичиванию» материнского капитала. Когда формально приобретается квартира или доля в ней, например у родственников, и на эти цели перечисляются средства пенсионного фонда через оформление ипотечного кредита в размере, эквивалентном сумме материнского капитала. Соответственно, это дает искаженные результаты и неверное восприятие ситуации. А снижение количества сделок по ипотеке в ноябре может быть следствием ужесточения условий покупки жилья с использованием маткапитала», - говорит риэлтор.

ИЗДЕРЖКИ ПУЗЫРЕЙ

Отдельно следует проанализировать ситуацию с ценами на недвижимость. Напомним, в октябре-декабре 2011 года на вторичном рынке недвижимости отмечался бурный рост цен, который частично продолжился до марта. В итоге стоимость квадратного метра на самые популярные сегменты эконом-класса - "хрущевки" и "ленинградки" - достигла в Казани фантастических 58 - 60 тыс. и 60 - 63 тыс. рублей за квадратный метр. «Подводя итоги текущего года, могу сказать, что цены росли до марта. Весной же началось снижение, которое продолжалось до июля. Снижались также и цены предложений. Осенью спрос не увеличился, но вновь начали расти цены, что негативно сказалось на рынке», - отмечает Хабибуллин. С коллегой соглашается и директор ЦДН «Валери», президент гильдии риэлторов РТ Валерий Абсалямов, который разделил 2012 год на две части – первый квартал и остальные 9 месяцев. «Прошлогодний ажиотаж продолжился в январе-феврале, а в марте были уже его остатки. Далее последовал ровный период, а уже с августа люди начали продавать жилье. Выигрывают те, кто ведут себя лояльно на рынке», - считает риэлтор. 

Действительно, по данным "Репортал.ru", по итогам ноября-декабря в сегменте одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса было зафиксировано снижение цены на 0,1 - 0,3%. Участники рынка подтверждают, что подросшие осенью цены на «вторичку» в итоге на время повергли рынок в стагнацию. Уменьшение спроса заставило продавцов снизить цену, делать скидки. По сути, риэлторы отмечают, что после постновогоднего всплеска произошло насыщение спроса. Многие покупатели замерли в ожидании, как поведет себя рынок дальше. А поскольку обвала цен не последовало, как не последовало и повторения предновогоднего сценария 2010 года с бурным ростом, то те, кто откладывал решение жилищного вопроса, вернулись на рынок, воспользовавшись уступчивостью продавца. По наблюдению директора агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, по отношению к концу третьего квартала 2012 года количество предложений возросло приблизительно на 5 - 10%.

Еще одной издержкой бурного роста стал переток спроса на первичный рынок, продавцы которого, почувствовав спрос, повысили цену предложения. В итоге стоимость квадратного метра здесь сократила до минимума разрыв между сегментами строящегося и эксплуатируемого жилья. «Я уверена, что повторение прошлогоднего сценария с интенсивной динамикой увеличения цен до 30 процентов не произойдет. Рынок, в частности вторичного жилья, наоборот, уже переоценен и необоснованно завышен. Вызывают иронию высказывания, что это является следствием Универсиады, - рассуждает Гиззатова. – Отнюдь. Активный спрос, вызвавший повышение стоимости, а потом стагнацию, пережили все субъекты РФ, и с Универсиадой это никак не связано. Например, в соседних Перми и Чебоксарах не предвидится крупномасштабных мероприятий, но цены там тоже значительно выросли».

По мнению Марселя Валиахметова - директора ООО «АК БАРС Недвижимость», текущий год был стабильнее и ровнее прежнего, так как предложение и спрос были сбалансированы и двигались без всплесков. «Кроме того, резкий рост прошлого года был обусловлен в том числе и более интересными ставками по ипотеке», - замечает он. По его оценкам, рост цен на рынках первичной и вторичной недвижимости составит в этом году около 15% за весь год. Хабибрахманов делает менее оптимистичную оценку - 10%. Однако в том, что цены продолжат расти, никто не сомневается.

Данные портала "Репортал.ru"

 Изменение стоимости квадратного метра на вторичном рынке (данные портала "Репортал.ru")