Ввод многоквартирного жилья в Татарстане рухнул вдвое

В республике с января по май компаниями и населением введено 897,8 тыс. кв. метров жилья, что составляет лишь 83,5% к соответствующему периоду прошлого года. Такие данные, свидетельствующие о спаде на жилищном рынке, предоставили газете «БИЗНЕС Online» в Татарстанстате. Всего в этом году республика планирует ввести 2,4 млн. кв. метров жилья, как за последние несколько лет.

Население за счет собственных средств и с помощью кредитов ввело 593,2 тыс. кв. метров жилья (это 4,6 тыс. индивидуальных жилых домов), что является одним из лучших показателей. Больше было только в тучном 2013 году, года этот показатель достигал 644,5 тыс. кв. метров. Участники рынка недвижимости объясняют это тем, что цены на загородную недвижимость сегодня выгодно отличаются от цен на квартиры.

Как рассказал «БИЗНЕС Online» Дмитрий Кротов, руководитель отдела недвижимости компании «BROKERIS», за 4 млн. рублей можно купить либо скромную квартиру в Казани, либо хороший дом за ее пределами. С ним согласна Анастасия Гизатова, директор агентства невидимости «Счастливый дом»: «Популярность загородного строительства действительно растет, как индивидуального (самостоятельного), так и в организованных коттеджных поселках. Причин немало. Стоимость квадратного метра в жилом доме (коттедже) как правило, ниже стоимости квадратного метра вторичного жилья и новостроек. Нет проблем и затрат с парковочными местами, зато есть возможность самостоятельного, поэтапно возводить коттедж. С другой стороны, коммунальные платежи растут, так же, как и риски долгостроя и потери денежных средств при долевом строительстве». Да и в целом, идет процесс дезурбанизация.

Всплеск в статистике индивидуальных жилых домов Гизатова объясняет желание поскорее оформить документы до завершения дачной амнистии (первоначально она должна была закончить 1 марта этого года, но ее продлили до 2018 года), а также решением проблем с документацией ряда организованных коттеджных поселков.

В подтверждении этих слов Татарстанстат приводит данные — среди городов РТ наибольшие объемы показала Казань, где введено 24,5% от всего сданного в РТ жилья. На втором место оказался Зеленодольск (8%). Именно в этих двух городах и развито индивидуальное жилье. На третье и четвертое места вышли Набережные Челны (7,7%) и Альметьевск (7,6%).

ПРОВАЛЬНЫЕ ФЕВРАЛЬ И МАРТ

С другой стороны, активная регистрация ранее построенного индивидуального жилья — известный прием, которым местные власти поправляют неутешительную статистику по вводу многоквартирного жилья. А она удручает — компании с начала года ввели лишь скромные 304,6 тыс. кв. метров жилья (5,1 тыс. квартир). Это в свою очередь не просто самый низкий показатель за последние пять лет — он в 2 раза ниже объемов 2014 года, когда было введено 596,8 тыс. кв. метров. В итоге даже идущие на рекорд показатели индивидуальных жилых домов не смогли спасти общую картину — в результате падение также стало самым слабым за последние пять лет (см. график).

Добавим, что в республике в начале года было два всплеска по сданным домам. Первый пришелся на январь, когда было сдано 282 тыс. кв. метров (111% от января 2014 года), второй — на апрель (217 тыс. кв. метров, 137% от апреля 2014 года). Однако февраль и март оказались удручающе плачевными (66% и 59% соответственно). Эксперты объясняют такие волны сроками сдачи ипотечных домов и технологическим строительными циклами.

МИНСТРОЙ ПЛАН НЕ МЕНЯЕТ

В министерстве строительства РТ, впрочем, сохраняют спокойствие, а низкие показатели газете «БИЗНЕС Online» объяснили сезонными скачками. «В первом полугодии плановые обязательства по вводу жилья обеспечиваются за счет индивидуального жилищного строительства, небольших коммерческих проектов жилищного строительства и задельных объектов 2015 года. Крупные проекты коммерческого жилищного строительства и программы социальной реализуются и вводятся в эксплуатацию во втором полугодии», — сказано в официальном комментарии от минстроя. Там напоминают, что показатели первого квартала по плану перевыполнены — хотели ввести 480 тыс. «квадратов», а по факту дали 574. Во втором квартале планируется достичь цифры в 960 тыс. кв. метров — за счет сдачи домов в высокой степени готовности. Речь идет, в том числе, о десяти домах в «Иннополисе» (31 тыс. кв. метров), трех дома по программе арендное жилье (15 тыс. кв. метров), семи домов по программе соципотеки в районах РТ (51 тыс. кв. метров). Третий и четвертый кварталы обещают быть суперударными — сначала планируется взять высоту в 1,5 млн. кв. метров, а потом еще выше — 2,4 млн. В минстрое годовой план пересматривать не намерены.

Талгат Абдуллин, исполнительный директор Госжилфонда при президенте РТ, в разговоре с газетой «БИЗНЕС Online» отставание объяснил созданным заделом. «Я думаю, спад связан с темпами работ завершения. Есть задел, но нет пока сдачи объектов. В этом году мы ввели 30 тысяч квадратных метров. Еще 80 домов высокой степени готовности, три больших дома на улицах Айдарова, Журналистов и Горьковском шоссе. Так что это временное явление. Мы строим новый район „Салават Купере“, М14. Президент понимает, что [конечные цифры] будут намного больше».

Отметим, что по программе многоквартирного инвестиционного жилья в прошлом году на начало июня ввели 49 домов, в этом — 38. По соципотеке в прошлом году введено 40 домов, в этом — 35.

ВЗЛЕТЕВШИЕ ЦЕНЫ СОКРАТИЛИ СТРОЙАКТИВНОСТЬ

Вопреки оптимизму чиновников, участники рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» говорят, что отчасти на торможение строительства повлиял в декабре скачок на валютном рынке, после чего началось подорожание строительных материалов. Причем, настолько, что на итоговой коллегии минстроя в конце того же декабря его глава Ирек Файзуллин выразил серьезное опасение — насколько поднимется стоимость на цемент, металл, импортное оборудование, никто не знает, по некоторым данным, продажи металла возросли на 20%, а в металлосбытовых организациях арматуры уже нет. Зато у правительства РТ есть обязательства по строительству соцобъектов. Чтобы уложиться в составленную до роста цен смету, министр рекомендовал срочно менять импортное оборудование на более доступное российское — если, конечно, такие варианты позволяли сильно не потерять в качестве. Рустам Минниханов предложил обобщить потребность в цементе и кирпиче: «Если мы по отдельности будем покупать, это будет дорого. Надо по фиксированной цене все купить, лучше в банке кредит взять, это будет значительно дешевле».

Причем, Файзуллин удивлялся — если причина роста цен на оборудование, закупаемое за рубежом, понятна, то совершенно не известно, почему скакнули цена на стройматериалы, имеющие «российское гражданство». «Есть локальные удорожания, например, по арматуре до 30 процентов, небольшое — по цементу, но оно сезонное. Мы считаем, что эти удорожания сегодня не являются обоснованными», — сказал министр, добавив, что тут разбираться должен ФАС России.

В результате в середине мая уже министр строительства России Михаил Мень констатировал возвращение цен на стройматериалы на прежний уровень. Кроме того, в первом квартале 2015 года число договоров между застройщиками и поставщиками материалов выросло на 22% по отношению к четвертому кварталу прошлого года. Это позволяет говорить о снижении затрат на строительные ресурсы до докризисного уровня, считает он. «В декабре были негативные ожидания по многим видам стройматериалов. Сейчас мы видим, что значительный рост цен на отечественные стройматериалы в начале года оказался следствием игры перекупщиков на нестабильной экономической ситуации. На сегодняшний день можно с уверенностью говорить о том, что цены вернулись на докризисный уровень, а по некоторым видам стройматериалов наблюдается даже их снижение», — приводит пресс-служба минстроя слова министра. По данным Федеральной антимонопольной службы, резко выросшие в конце 2014 года цены на металлопродукцию уже вернулись к первоначальным значениям, рост цен на песок, окна из ПВХ по отношению к сентябрю 2014 года не превысил 1,5%, в то же время цены на цемент снизились на 3,4%.

ДОСТРАИВАЮТ ТО, ЧТО НАЧАЛИ РАНЕЕ

Эксперты прокомментировали газете «БИЗНЕС Online» слабый строительный старт года.

Марсель Гилязов — генеральный директор «Цементоптторг-СтройСервис»:

— Падение темпов строительства заметно как в частном строительстве, так и у компаний. Если судить по нашим заказам, что падение есть минимум в 20 процентов. А по некоторым позиция — в 2-3 раза, например, по товарному бетону, по железобетонным изделиям. Частники сейчас достраивают то, что начали ранее, новых строек начинается очень мало.

Анастасия Гизатова — директор агентства невидимости «Счастливый дом»:

— Кто из компаний отложил ввод жилья с начала года? «Маг-строй», «Фон», «Импек», Камастройинвест и многие другие не смогли уложиться в обещанный первый квартал. Думаю, что более информативно будет подвести итоги 2015 года, так как предполагается массовый ввод в эксплуатацию объектов в третьем, четвертом кварталах 2015 года, которые выровняют ситуацию по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

Также предопределяя «гневные» комментарии в адрес застройщиков с обвинением в жажде наживы и растущей стоимости квадратного метра, хочу развеять заблуждения: сложности с оформлением (как получением разрешения на строительства, так и ввода в эксплуатацию), социальная нагрузка в части возведения ДДУ учреждений, школ, обеспеченность парковочными местами, которые жильцы попросту не приобретают, постоянно увеличивающаяся стоимость денег не могут не сказаться на стоимости квадратного метра.

Дмитрий Кротов — руководитель отдела недвижимости компании «BROKERIS»:

— В этом году все жилые комплексы находятся на стадии строительства. Я не могу вспомнить ни одного ЖК, который вот-вот будет сдаваться. Нет практически никакой рекламы по телевидению или радио.

Индивидуальное жилье, действительно, имеет большую популярность. Среди моих знакомых есть семья, которая рассматривает переезд в Казань из другого города, но имеют ограниченный бюджет. Допустим, на 4 млн. рублей они могут позволить себе либо совсем маленькую квартиру в Казани, либо хороший дом за ее пределами. Поэтому сегодня все чаще рассматриваются таунхаусы и индивидуальное жильё.

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик ИХ «Финам»:

— По моим оценкам, общероссийский строительный рынок в номинальном выражении с начала года демонстрирует снижение примерно на 10-20% г/г. В первую очередь сказывается ухудшение экономической конъюнктуры и падение платежеспособного спроса у населения. В частности, по прогнозам министерства экономического развития, в 2015 году ожидается снижение реальных зарплат (с учетом инфляции) населения почти на 10%. Не маловажным фактором является удорожание ряда стройматериалов на 20-30% из-за ослабления рубля. Наконец, высокие процентные ставки в экономике делают нерентабельной реализацию многих строительных проектов и снижают спрос на ипотеку. За последние отчетные месяцы с января по март 2015 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на треть. Несколько смягчить падение может субсидирование государством процентной ставки по ипотеке, что сейчас активно реализуется на первичном рынке недвижимости.

Булат Шакиров — финансовый директор ООО «Стройгрупп»:

— Ответ на вопрос, почему произошел спад, очень простой — начали меньше строить. Недвижимость не продается так, как раньше — за последние два месяца рынок вообще остановился. Спад в продажах произошел на 70-80 процентов. Сегодня людям выгоднее построить дом, нежели купить квартиру в центре города. Допустим, однокомнатная в центре стоит 5 млн. рублей — за эти деньги ты можешь купить неплохой дом с участком в 15 минутах от города.

Талгат Абдуллин — исполнительный директор некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при президенте РТ»:

— Строительные материалы всегда на каких-то инфляционных моментах пытаются отыграть свою стоимость больше, чем положено, и стараются повысить. Поэтому у нас жёсткий режим закупок и конкретная среда — тогда они возвращаются в свое лоно. Скачки цен на строительные материалы всегда есть. Они могут быть неожиданными, спровоцированными, и не на все, а на что-то, например. На металл была попытка скачка цен, но все остановилось после того, как пригрозили металлургам, что будет введена таможенная пошлина.

Эдуард Мусаев — эксперт независимой ассоциации поддержки строителей:

— Стройрынок Татарстана сильно пострадал при декабрьском повышении ключевой ставки Центробанком России. Вместе с резким падением рубля взлетели цены на стройматериалы – рентабельность строительства резко упала, из-за чего некоторые стройки пришлось «заморозить». Повезло тем, кто ещё до кризиса успел подойти к завершающей стадии строительства – рост цен на материалы их никак не зацепил. А вот подрядчики заключившие договора в канун кризисного периода, в указанную смету уложиться не могли – откуда и пошёл спад на рынке жилой недвижимости. «Оттаивание» рынка началось относительно недавно – в апреле-мае этого года, но инвесторы пока не торопятся вкладывать деньги в строительство. В настоящее время есть более выгодные капиталовложения вне строительного рынка.