Казанский рынок недвижимости бодрят дешевеющие доллары?

2015-05-08 20:30:43

КИРОВСКИЙ — В ФАВОРЕ

Несмотря на разговоры о глобальном застое на рынке недвижимости, средние цены на квартиры в Казани подтягиваются вслед за инфляцией. Только за первый квартал они увеличились на 5,4%: с 67,8 тыс. рублей за 1 кв. м по итогам декабря до 71,5 тыс. рублей за 1 кв. м на конец марта. При этом за все последние 12 месяцев цены на «вторичке» прибавили 16,5%. Данные о средних ценах «БИЗНЕС Online» рассчитывает на основе информации специализированного портала reportal.ru, отбирая наиболее массовый сегмент: 1 - 2- комнатные квартиры планировок «хрущевка», «ленинградка» и «улучшенка». По данным Росстата, на 30 марта инфляция год к году достигла 16,8%, таким образом, цены на казанскую недвижимость отстали всего на 0,3 п.п.

Интересно, что традиционно самый дешевый за счет большого объема предложений в Юдино и Залесном Кировский район стал чемпионом на вторичном рынке. Стоимость «вторички» за первый квартал прибавила здесь 15,5%, а за год — 26,1%. Основной прирост пришелся именно на январь-март текущего года. В итоге Кировский район по средним расценкам опередил не только Авиастроительный, Приволжский и Советский, но даже Московский район. Как выяснилось, «хрущевки» по Кировскому району практически не подорожали, зато резко взлетели цены на «ленинградки» (18%) и «улучшенки» (13%). Однако нельзя исключать, что это временный разгон цен, после того как покупатели в поисках сравнительно дешевого жилья устремились в конце декабря — начале января именно в Кировский район, и уже скоро здесь будет откат цен на более привычный уровень — примерно такой, как в Авиастроительном районе.

Средние цены готовой «первички» прибавили за год только 9%, зато за квартал — целых 6,2%. Что свидетельствует о своевременной реакции покупателей на ситуацию, сложившуюся в четвертом квартале 2014 года, при которой цены на новое готовое жилье на первичном рынке оказались ниже цен вторичного рынка. Таким темпом, пожалуй, данный ценовой разрыв будет скоро нивелирован. На первичном рынке готового жилья Казани лидерами роста в январе-марте стали Авиастроительный (22,4%) и Московский районы (22,3%).

Слабее выглядела динамика цен на строящееся жилье: плюс 8,2% за год и 4,5% за квартал. Застройщики вынуждены уповать на скорейшее смягчение кредитной политики или изыскивать дополнительные средства, в том числе идти на уступки дольщикам. Однако Кировский район отличился и в данном случае, показав сильнейшую положительную динамику цен на строящееся жилье: плюс 17,4% за первый квартал. Такая динамика может быть обусловлена повышением уровня готовности ряда крупных объектов в данном районе.

ТАТАРСТАНЦЫ СТАЛИ ПОКУПАТЬ БОЛЬШЕ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ

Первичный рынок жилья РТ в начале этого года переживал настоящий бум. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе управления Росреестра по республике, в первом квартале на 20% до 3,3 тыс. сделок выросло количество договоров долевого участия. Например, в феврале продажи строящегося жилья увеличились по республике на 40% к февралю 2014 года, а в январе — аж на 77%.

В Казани долевое строительство тем не менее не почувствовало всеобщего оживления. Число сделок на первичном рынке в столице РТ сократилось за первый квартал на 2% до 1,8 тысячи. Правда, сокращение это столь незначительное, что эксперты все равно рассматривают такой результат как успех на фоне панических ожиданий конца прошлого года и проблем с ипотечным кредитованием.

Кстати, об ипотеке. Как известно, программа правительства РФ по субсидированию ипотечной ставки распространяется как раз на сектор долевого строительства. Льготная ставка в 12% годовых, на поддержание которой российский кабмин выделил банкам 20 млрд. рублей, заработала только с конца марта. Однако собеседники «БИЗНЕС Online» отмечают, что эффект от этой антикризисной меры уже заметен.

Ситуацию недавно обсудили участники выставки недвижимости в ГТРК «Корстон». По словам Бахар Бяшимовой — начальника управления продаж розничных продуктов департамента розничного бизнеса «АК БАРС» Банка, в последние две недели на рынке из-за субсидирования наблюдается значительное оживление: «Оживились все — заемщики, партнеры, мы ощущаем небольшой приток, конечно, не такой, как в 2014 году, но он есть. Ставка в 12 процентов должна стимулировать рынок, потому что она еще ниже, чем была до кризиса». Некоторое улучшение ситуации отметил и Олег Митюнин — директор компании «Ак Барс Недвижимость». По его мнению, программа субсидирования ипотечной ставки поспособствовала росту спроса, доля ипотеки с конца марта увеличилась до 40 - 45%. С ним согласился и управляющий директор по ипотеке банка «ВТБ-24» в РТ Олег Исламов, отметив, что госпрограмма на рынке новостроек сказалась положительно как в РТ, так и в России.

Еще один фактор, способствующий росту продаж новостроек, — инвестиционный спрос. Существенное укрепление рубля, происходящее в последнее время, заставило продавать валюту тех, кто инвестировал в нее накопления в конце прошлого года. Сейчас граждане вновь перекладываются в рублевые инструменты, самым доходным из которых традиционно считается недвижимость и прежде всего новостройки, быстрее всего прибавляющие в цене.

Так, по словам Марселя Валиахметова — директора консалтинговой компании Kazan Real Estate, есть ряд клиентов, которые «сидят в валюте и ждут подходящего времени, чтобы выйти из нее». Впрочем, есть мнение, что явление это временное. Валерий Абсалямов — генеральный директор АН «Валери», полагает: «Сейчас практически все свободные средства граждан находятся в валюте и снимать ее люди не спешат. Те же, кто хотел вложить свои средства в недвижимость, это уже сделали».

ИПОТЕКА В КАЗАНИ УПАЛА НА ЧЕТВЕРТЬ, И ЭТО ЕЩЕ НЕПЛОХО

Насколько расшевелят рынок «медведевские» субсидии, покажет время, а вот спад ипотеки по итогам первого квартала уже можно оценить. За первый квартал число ипотечных сделок с жильем в Татарстане по сравнению с тем же периодом 2014 года уменьшилось на 15,5% (6 тыс. вместо 7,1 тысячи). При этом, по данным Росреестра по РТ, социальная ипотека «просела» не настолько глубоко — всего на 4% до 1,6 тыс. сделок, что способствовало выравниванию общей цифры. В Казани количество сделок по ипотеке сократилось на 25% до 4,9 тысячи. Социальная ипотека потеряла целых 36%. Однако число таких льготных покупок жилья крайне незначительно — в столице РТ сделок по социальной ипотеке за первый квартал было всего лишь 204.

Ипотечный рынок Казани и Татарстана падает в тех же пределах, что и в целом по стране. Для сравнения: за первый квартал число сделок с ипотекой в Москве сократилось на те же 20 - 25%, что и в столице РТ. При этом московские эксперты вовсе не считают такой спад чем-то из ряда вон выходящим. Олег Репченко — руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», говорит: «Сокращение объемов продаж на 20 процентов — это существенно, но не фатально. Говорить о том, что рынок встал и ничего не продается, нельзя — спад есть, но умеренный. И это хорошо».

Участники выставки недвижимости в Казани также не усмотрели признаков краха ипотечного кредитования. Они отметили лишь небольшой рост числа заявлений заемщиков с просьбой о реструктуризации выплат по кредитам, отметив при этом, что банки прилагают максимум усилий, чтобы граждане все-таки смогли выплачивать ипотеку. «Вероятнее всего, пик (реструктуризации ипотеки — прим. ред,) будет осенью, но сейчас у нас нет такой критической ситуации», — сказала Бяшимова из «АК БАРС» Банка.

ГОСУДАРСТВО ПРЕДОТВРАТИТ «ВБРОС» ИПОТЕЧНЫХ ЗАЛОГОВ

Эксперты связывают надежды на поддержание рынка с еще одной антикризисной федеральной программой. Речь идет о переданной недавно минстроем в правительство РФ документе о поддержке ипотечных заемщиков, у которых возникли сложности с выплатами по кредиту.

Согласно новой инициативе, при агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) учреждается фонд социальных программ, в который правительство РФ вносит 4,5 млрд. рублей. Эти деньги будут расходоваться по двум вариантам. Первый предполагает погашение государством половины ежемесячного платежа заемщика по ипотечному кредиту. Второй — компенсацию банку до 50% потерь при реструктуризации валютной ипотеки в рублевую. Под программу попадут те заемщики, у кого после выплаты ежемесячного взноса по кредиту остается доход в размере не более 1,5 прожиточного минимума. В Татарстане его средняя величина сейчас составляет около 7 тыс. рублей в месяц. Кроме того, заемщик для получения льготы должен иметь просрочку по выплате кредита не менее 30 и не более 120 дней. Ну и, наконец, максимальная сумма субсидии по одному кредитному договору составляет 200 тыс. рублей...

Государству такая программа нужна для поддержания социальной стабильности, при этом она позволит не допустить массового «выброса» на рынок заложенных в банках квартир. Такой сценарий мог бы привести к резкому снижению цен, в котором сейчас не заинтересован никто.

Одной из альтернатив ипотеке в условиях кризиса может стать участие в жилищно-накопительном кооперативе. Например, как рассказала Валентина Анисимова — генеральный директор ЖНК «Триумф-Н», сейчас кооператив предлагает одни из самых выгодных ставок кредита на покупку жилья — от 6% до 9% годовых. Причем кооперативы активно работают на вторичном рынке.

Другим вариантом называют рассрочку платежей, о которой рассказал директор риелторской компании «Этажи» Марат Галлямов. По его словам, для среднего класса рассрочка может быть интересна только в том случае, если человек является собственником объекта недвижимости, который он впоследствии планирует реализовать. «Он столбит на уровне котлована или на страте продаж стоимость квадратного метра, 6 - 7 месяцев выплачивает стоимость жилья, а затем продает объект», — объяснил Галлямов. Выгода в том, что покупатель приобретает жилье по стартовой цене, а продает по рыночной. Но есть и риски — собственность оформляется лишь по погашению задолженности, также смущает значительно больший по сравнению с ипотекой размер ежемесячных платежей.