Рынок недвижимости в РТ: куда тянет цены ипотека?

Агентство РИА «Новости» на минувшей неделе опубликовало общероссийский рейтинг доступности покупки жилья в ипотеку, преподнесший неприятный сюрприз Татарстану. Согласно данным агентства, республика по этому параметру оказалась на… 59 месте среди российских регионов. 

По расчётам агентства в 2013 году семья в РТ со средней зарплатой (ее размер в рейтинге, впрочем, не указывается) может приобрести в ипотеку квартиру площадью 39,3 кв. метра. Это на 17,4 % меньше, чем в прошлом году. Таким образом, даже несмотря на прекращение стремительного роста цен на жильё, и ценовую стагнацию, которая началась ещё весной, Татарстан ухудшил своё положение по возможностям приобретения недвижимости. При этом, если брать в расчёт только столицу республики, ситуация здесь будет складываться напряжённее, так как в других городах Татарстана стоимость жилья сильно уступает казанской.

Отметим, что анализ касается исключительно коммерческой ипотеки и не касается соципотеки.

Участники татарстанского рынка недвижимости с такой оценкой не согласны. Они утверждают, что, напротив, доступность ипотечного жилья в Татарстане в этом году только выросла.

«Мы падения абсолютно не почувствовали – у нас процент ипотечных сделок не снизился», - заявила «БИЗНЕС Online» руководитель отдела продаж ООО «Мегалит» Екатерина Иминова. По ее словам, на сегодняшний день 60% заключенных договоров купли-продажи на покупку жилья составляет ипотека. Остальные 40% – это варианты с обменом. «Причем, чаще всего те, кто продает меньшую квартиру, чтобы купить большую, в виде доплаты также используют ипотечный кредит», - отмечает Иминова.

Руководитель отдела кредитования АН «ФЛЭТ» Венера Евстратова также утверждает, что доступность ипотечного жилья по сравнению с прошлым годом выросла. «Появились дополнительные офисы банков, кредитующих под залог недвижимости, а также филиалы банков из других регионов. Стали открываться целые ипотечные центры. Да и в целом условия и программы стали гораздо обширнее и лояльнее, как к заемщикам, так и к объектам недвижимости», - перечислила она.

«Банки идут навстречу клиентам. В некоторых случаях смотрят мягче на криминальное прошлое. Лояльнее относятся к серой заработной плате, стажу работы, отсутствию военного билета, плохой кредитной истории, - если ей есть внятное объяснение или прошло более трёх лет с того момента, как появилось «пятно», - соглашается директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова.

«На мой взгляд, позиция Татарстана в этом рейтинге должна быть все-таки повыше, - недоумевает и директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. - Это связано с тем, что ипотека в нашей республике более развита, чем в других регионах. К примеру, есть  банковские программы, предусматривающие получение кредита без подтверждения дохода. Не в каждом регионе есть подобное».

«Сейчас в Казани можно взять в ипотеку квартиры в строящихся домах, - дополняет Иминова. - Еще год-полтора назад таких предложений было крайне мало».

По ее словам, в прошлом году минимальная процентная ставка по ипотеке составляла 11, стандартная - 13-13,5%. В этом году ставка снизилась, и на сегодняшний день в среднем по Казани она составляет 12,5 % (минимальная - 9,6%). «При этом надо учитывать, что 12,5 процента - это годовые. И если платить ипотеку 25 лет, то, конечно, за эти деньги можно купить четыре таких квартиры. Поэтому ипотека выгодна тем, у кого хорошая официальная зарплата, и людям, планирующим перекрыть кредит за 3-5 лет. В этом случае будет меньшая переплата по процентам», - отмечает Иминова.

Об этом же говорят и в банках. Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Татарстане Ленар Саяхов  привел нам данные Центробанка, согласно которым за пять месяцев этого года в Татарстане объем жилищных кредитов составил 11,5 млрд. рублей, тогда как за аналогичный период прошлого года он был равен 11,2 млрд. «Разница в 164 миллиона – это меньше 1,5 процента» - отмечает Саяхов.

Кроме того, участники рынка единодушно отмечают, что, помимо прочего, на рынке недвижимости сказалось снижение деловой активности в связи с Универсиадой, а еще происходит традиционное сезонное падение спроса. Обычно более насыщенной в этом плане является вторая половина года. Оживление на рынке ожидается в августе и более динамичный рост с осени.   

Получить комментарий в министерстве строительства РТ «БИЗНЕС Online» не удалось. В пресс-службе сообщили, что исключительно курируют стройки. Не прояснили ситуацию и в ОАО «Ипотечное агентство РТ» (ИА РТ), с 2003 года являвшемся региональным оператором федерального ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Как выяснилось, агентство сосредоточилось исключительно на девелопменте, передав в прошлом году функции регионального оператора АИЖК ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ» (к слову, директор в обеих структурах один – Андрей Симаков – ред.). А там оперативно подготовить комментарий «БИЗНЕС Online» не смогли.

В то же время источник, близкий к агентству, сообщил, что «на самом деле ипотека тут ни при чем». По его словам, доступность ипотечных займов на приобретение жилья, напротив, повысилась. Банковские ставки стали ниже: «Сегодня ипотечный кредит в РТ можно получить в среднем под 12,8 процента. В других регионах средняя процентная ставка выше».

Собеседник издания говорит, что нужно вести речь не о недоступности ипотеки, а в целом о недоступности жилья в регионе. «Начиная с 2010 года идет планомерный рост стоимости недвижимости. В результате за последние два года цены на квартиры в Казани повысились на 40 процентов, - рассказывает он. – Увы, заработная плата не растет такими темпами». «Без ипотеки жилье в татарстанской столице стало бы вообще недоступным», - резюмирует источник.   

Эти данные согласуются с информацией участников татарстанского рынка недвижимости.

«Цены на жилье в Казани высокие, и они несравнимы с уровнем доходов населения. Как результат, спрос и количество сделок на рынке сильно уменьшилось. И хотя люди приобретают примерно такие же по площади квартиры, как и в прошлом году, в целом количество покупателей снизилось, - говорит директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.

По его словам, стоимость жилья сильно взлетела в прошлые годы. И пока «стоит» на этом уровне. «Видимо, люди к таким ценам постепенно привыкают. И это тоже является одной из причин существующего сейчас застоя на рынке», - отмечает Савельев. 

О том, что цены на недвижимость в татарстанской столице «необоснованно завышены, говорит и Анастасия Гиззатова: «В прошлом году произошёл сильный рост стоимости квартир, и рынок оказался перегретым. На мой взгляд, цены на бюджетные одно-двух комнатные квартиры в Казани должны быть ниже примерно на двести тысяч рублей». 

По ее словам, это особенно чувствуется по рынку вторичного жилья. Если рост стоимости квартир в новостройках еще можно оправдать высокой стоимостью земельных участков, то по пятидесятилетним домам вторичного жилья, имеющим значительный  моральный и физический износ, цены задраны безосновательно.     

Поэтому сейчас людям, чтобы хоть как-то улучшить свои жилищные условия, нужен более продолжительный срок для накопления капитала (в том числе первоначального взноса на ипотеку). Между тем доходы населения не увеличились. Цены на квартиры с начала года упали, но незначительно. Газета«БИЗНЕС Online» ранее писала, что в апреле–июне произошло снижение стоимости жилья в Казани на 0,5% - с 57,46 тыс. рублей за кв. м (на 30 апреля) до 57,15 тыс. рублей за кв. м. (данные на 30 июня). Периодически возникают локальные акции по снижению цен, но они в целом на рынок не влияют.

«На сегодняшний день сложилась противоречивая ситуация. Продавцы считают, что цены повысятся, хотя экономически это никак не обосновано. Покупатели же, напротив, рассчитывают на их возможное падение. Рынок выжидает», - отмечает Гиззатова.