В какую недвижимость инвестировать в Казани?

МОЖНО ЛИ ИСТОРИЧЕСКИЙ ОСОБНЯК СЧИТАТЬ БИЗНЕС-ЦЕНТРОМ

Два международных консалтинговых агентства Cushman & Wakefield и GVA Sawyer подготовили исследования региональных рынков коммерческой недвижимости по итогам 2012 года. Нашлось в них и место Казани.

Cushman & Wakefield посвятил свой доклад сегменту офисной недвижимости Казани. По оценкам этого агентства общий объем предложения представлен 72 объектами офисной недвижимости, общей площадью 430 000 кв. м.

Большую долю предложения в сегменте офисной недвижимости составляют отдельно стоящие особняки, помещения в которых сдаются в аренду или предлагаются на продажу. За последний год на рынке появилось большое количество предложений по продаже/аренде новых и исторических особняков, которые реконструируются в рамках программы по сохранению и реконструкции культурно-исторического центра Казани. Практически все эти здания имеют общую площадь не более 3000 кв. м. и не являются профессионально управляемыми объектами, которые можно назвать бизнес-центрами. Поэтому в анализ эти объекты не вошли.

По данным Cushman&Wakefield, объем качественного предложения офисных помещений (Класс А, В+ и В-) г. Казани, представлен 27 бизнес-центрами общей площадью около 210 тыс. кв.м.

И ТЫСЯЧИ ЗА «КВАДРАТ» МАЛО

Приводятся в исследование также средние ставки аренды на офисные помещения в бизнес-центрах с распределением по классам здания:

Ставки аренды включают налоги (НДС), расходы на эксплуатацию и коммунальные услуги (за исключением электроэнергии).

Минимальные и максимальные ставки приведены в таблице ниже:

Специалисты Cushman & Wakefield отмечают снижение уровня свободных помещений в бизнес-центрах Казани с начала 2012 года. Анализ предложения показал, что с ноября 2011 года по август 2012 года уровень вакантных помещений в качественных бизнес-центрах снизился с 8% до 4%. В классе А уровень вакантных помещений на момент исследования составил 1%, в классе В+ 4% (против 11% в предыдущем периоде), в классе В- 6% (против 10% в предыдущем периоде).

Таким образом, соотношение предложения и спроса в сегменте офисной недвижимости в Казани выглядит сбалансированным. На данный момент еще рано говорить о дефиците офисных помещений, однако необходимость строительства офисной недвижимости стала более очевидной. Уже ясно, что в 2013 году рынок столкнется с нехваткой качественных офисных площадей, с учетом прогнозируемого ввода 17 000 кв. м. до конца 2013 года.

ВО ЧТО И ГДЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ?

GVA Sawyer провело исследование совместно с Гильдией управляющих и девелоперов. Его составители сопоставили инвестиционную привлекательность различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар. Было привлечено более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью (застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и другие).

По мнению экспертов GVA Sawyer, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такая картина сейчас в России. Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.

Итак, оказалось, что инвестировать в жилую городскую недвижимость лучше всего в обеих столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – это в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Самаре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону. Офисная недвижимость – в Казани и Челябинске. Складская недвижимость – в Перми.

Составители исследования подчеркивают, что именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Причем, правило действуют как в столицах, так и крупных городах.

КУРСОМ НА ЦИКЛЫ

В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости многое зависит от локальных особенностей рынка.

В то же время эксперты отмечают, что при общей привлекательности рынков, есть и свои нюансы, которые следует учитывать. Так, инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности, это деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Зато здесь меньше рисков, и это идеальна форма инвестирования для различных пенсионных фондов или в качестве сбережения средств.

Что же касается коммерческой недвижимости, то инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса.

Отмечают аналитики, что свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

ОФИСЫ ЗАМЕНЯЮТ НА МФЦ

Вообще, если говорить о циклах, то Россия, несмотря на ее особый путь, в последние два года повторяла поведение западных рынков. Так, именно в последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за Третьим транспортным кольцом. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.

Как один из вариантов девелоперы все чаще делают выбор в пользу многофункциональных проектов (их число выросло, особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте. 

КАЗАНЬ - РЕКОРДСМЕН ПО ЦЕНАМ НА ЖИЛЬЕ

Если говорить о территориальных особенностях России, то следует отметить, что спрос на готовые объекты инвестиционного качества, как уже отмечалось, концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге. С инвестициями в девелоперские проекты ситуация более равномерна, но в целом наиболее привлекательной в настоящий момент является жилая недвижимость.

Среди коммерческой недвижимости следует выделить торговую и гостиничную недвижимость. Наименее привлекательными в масштабах России являются сегменты офисной и складской недвижимости. Безусловно, применительно к конкретным участкам/локациям рекомендации по возможному развитию могут различаться.

Как и следовало ожидать, наиболее привлекательными регионами с точки зрения инвестирования в строящиеся жилые проекты являются Москва и Санкт-Петербург, так как в них наибольший потенциал потребительского рынка.

Среди сегментов коммерческой недвижимости ситуация немного иная. Оценка инвестиционной привлекательности в городах-миллионниках часто оказывается выше, нежели в столицах. Частично это может быть объяснено меньшей насыщенностью рынка, частично - большей прозрачностью рынка девелопмента в регионах для местных игроков (что приводит к более высоким экспертным оценкам).

Если анализировать заявленные инвестиции в развитие объектов, которые были анонсированы в 2012 году, то в среднем без учета столиц, на офисную недвижимость приходится около 5% от всего объема заявленных инвестиций, на торговую недвижимость – 35%, на гостиничную недвижимость – 25%, на производственно-складскую недвижимость – около 30%.

Что касается Казани, то на фоне остальных региональных миллионников, город оказался единственным, где темп роста цен на жилую недвижимость опережал инфляцию. В столице Татарстана опережали инфляцию ставки и цены на офисную и загородную недвижимость.

Составители исследования считают, что динамичное развитие рынка офисной недвижимости предполагается в таких городах, как Екатеринбург, Казань, Пермь, а вот стагнация будет на офисном рынке Новосибирска Челябинска, Волгограда и Красноярска.

Как и в столицах, наиболее динамичным (среди всех сегментов недвижимости) ожидается рост на качественную торговую недвижимость. В некотором роде исключением являются Омск и Волгоград.

Темпы роста ставок аренды в сегменте складской недвижимости в большинстве городов ожидаются в пределах инфляции. Лишь в Перми и Омске ожидается более быстрый рост ставок аренды. В Казани специалисты GVA Sawyer рекомендуют не инвестировать в качественную складскую недвижимость и торговые центры районного масштаба, а также в элитную жилую недвижимость и загородную недвижимость бизнес-класса.

КОНТЛОВАНЫ СТАЛИ НЕПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМИ

Искандер Юсупов, директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG):

- В целом согласен, только я бы еще добавил к инвестиционно-привлекательным торговые помещения типа стрит-ритэйл. Доход от инвестирования можно получать либо через дальнейшую перепродажу объектов недвижимости, либо от сдачи их в аренду. Если говорить о жилье, то оно сильно уступает в плане арендного дохода коммерческой недвижимости, окупаемость квартир в таком случае слишком длительная. В то же время в 2012 году мы наблюдали спад инвестиционных сделок на первичном рынке. Связано это было с тем, что новостройки на ранних этапах в ряде случаев приблизились к стоимости готового жилья, следовательно, проекты, где целью является покупка на ранней стадии и перепродажа после завершения строительства дома, стали менее ликвидны. Однако если говорить о жилье эконом класса, одно- и двухкомнатных квартирах, то в долгосрочной перспективе перепродажа выгодна даже с учетом инфляции. Для примера, если в 2006 году однокомнатная «хрущевка» стоила 550-600 тысяч рублей, то сегодня они стоят 1,9-2 миллиона рублей, то есть выросли в три раза. Касательно загородной недвижимости, я бы инвестировал именно в земельные участки, а не в загородные дома. Земельные участки под ИЖС действительно пользуются устойчивым спросом и довольно бодро растут в цене после кризиса 2008-2009 годов. Разумеется, наибольшей популярностью пользуются участки у города с подведенными коммуникациями и подъездными путями, но ряд инвесторов предпочитают взять участок в хорошем месте по более низкой цене, облагородить его, подвести коммуникации, а затем продать по более высокой цене. Также очень популярно инвестирование в такие участки под строительство частных домов. Инвесторы, как правило, приобретают сразу 30-100 соток, чтобы получить более выгодную цену, и строят на участках площадью 5-8 соток. Мы наблюдаем такие инвестиционные сделки при продаже наших участков в Салмачах. По нашим оценкам, примерно 40 процентов покупателей наших участков планируют после постройки дома перепродать их.

По офисной и торговой недвижимости все достаточно понятно. Привлекательной и в то же время реалистичной считается цена, если помещение окупается за 8-10 лет.

Спорным считаю утверждение о непривлекательности инвестиций в торговые центры, здесь все будет решать место, если оно выгодно для торговли, то проблем с арендаторами у ТЦ не будет.

Касательно «загородки» бизнес-класса и элитных квартир – они по сути своей не могут быть привлекательными для инвестиций, они медленно растут в цене, плюс круг потребителей, который может их себе позволить, довольно узок. Такие объекты приобретаются почти всегда для собственного проживания, и сверхприбыль тут редкий случай. Конечно же, они растут в цене вместе со всей недвижимостью в целом, но далеко не такими темпами, как небольшие земельные участки или малогабаритные квартиры эконом-класса. Плюс их достаточно сложно продать, срок экспозиции таких объектов может составлять не один год.

Склады – достаточно парадоксальный сектор. С одной стороны, их всегда не хватает, с другой, они непривлекательны для инвестиций. Думаю, дело в том, что склад – это то, на чем стремятся сэкономить. Зачем платить за склад класса А сумму, сопоставимую с арендой офиса, если можно найти более скромный вариант, который, как правило, отвечает всем требованиям. Могу сказать, что на склады существует устойчивый спрос, особенно популярен формат склад + офис на одной площадке. Ряд наших объектов, такие как Сибирский тракт 34, Васильченко 1, Клары Цеткин 8/27, отвечают этим требованиям, поэтому нам удается отслеживать этот тренд.

ИНВЕСТИРОВАТЬ ИМЕННО В РАЙОННЫЕ ТЦ

Леонид Рахимов, генеральный директор ЗАО «Инвест Девелопмент»:

- Исследовательские компании при советах о выгодном и невыгодном инвестировании опиралась на те данные, которые у них есть. Они, например, изучали процент заполняемости складских помещений и, учитывая темпы роста рынка розничного потребления, предполагают, что темпы заполняемости не будут увеличиваться.

Рост жилой и нежилой недвижимости связан с тем, что население самого города растет, а соответственно, и потребности людей в жилье более современного формата, в новых домах. Общее правило – человек всегда хочет жить в комфорте. Налицо трудность тестирования элитного жилья. По-настоящему элитный дом в Казани только один – «Кристалл», однако по нему нет никакой информации. Известно лишь, что стоимость квартиры в нем превышает 100 миллионов рублей.

Хотя, на мой взгляд, надо инвестировать как раз-таки только в элитную недвижимость. Нужно строить то, что нужно богатым, - это беспроигрышный вариант. Что касается среднего и эконом-сегмента, то здесь не все так просто.

Ставки по торговым центрам верны, я с ними согласен. Лидеры рынка в классе А – «Сувар Плаза» и «Корстон».

При любых инвестициях есть нюансы. Официально признано, что в центре Казани практически не осталось места для строительства. Останется только сносить старые здания, но это непростой процесс. 

Мурат Ахмеров - гендиректор ООО «Девелопп групп»:

- Что касается складов высокого класса, то здесь трудно не согласится. Введенные логопарки класса А Q-Park и «Биек тау» обеспечивают потребности города в качественных складских помещениях. Поэтому если этот сегмент и будет развиваться, то за счет расширения существующих логопарков.

Согласен и с точкой зрения, что надо инвестировать в офисную недвижимость. На последнем Рождественском саммите мы видели, что объем предложения вакантных площадей класса А в бизнес-центрах близка уже к нулю. Сегодня на рынке заполнены большинство помещений в офисных центрах. Так, под завязку заполнены центры на Ибрагимова, «Корстон», даже у Азинского офис-центра неплохая заполняемость. В виду перспективности этого сегмента в этом году планируется запуск второй очереди «Корстона», «Татарии». Белые пятна пока есть в Советском и Приволжском районах.

Что же касается торговой недвижимости, то перспективным является строительство ТЦ районного масштаба. Не огромные молы, как Мега, Кольцо или Южный, а районные торговые комплексы не более 15 тысяч квадратных метров. Посмотрите на популярность ТЦ «Бахетле» в Авиастроительном районе. Не могу назвать ни одного районного торгового центра, который бы был неуспешен. Он должен быть в 15 минутах ходьбы или 5 минутах транспортной доступности.

Что касается загородной недвижимости, то в 2012 году на нее был бум. Так что частично спрос удовлетворен. Казанцы пока предпочитают не организованные коттеджные поселки с готовыми домами, а участки с подрядом.

Что касается элитной городской недвижимости, то здесь сложно говорить об ажиотаже. Я не специализируюсь на этом сегменте, но достаточно посмотреть, как идут продажи в «Антике» и других объектах, которые не так активны, как хотелось бы продавцам.