Рынок недвижимости Казани: инвестиционный спрос сошел на нет?

Татарстанское управление Росреестра опубликовало данные о регистрации недвижимости за  январь 2013 года. Согласно статистике, в январе в Казани было зарегистрировано 1 995 сделок с жилой недвижимости, что вдвое меньше декабря (3 391). Если рассматривать последние три года, то этот показатель соответствует январю 2011 года - 1 862 сделки. «Январь 2013 года прошел, как и всегда. Единственное отличие января этого года наличие спроса в первой половине месяца и отсутствие его во второй. Для праздничного месяца это не типично. Хотя понятно, почему это происходило,  в декабре 2012г. в банки поступило много заявок на ипотечные кредиты», - охарактеризовал январь Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус». С ценами в первом месяце года, по его словам, ничего не происходило.

По мнению руководителя АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, январь 2013 года был хуже январей прошлых лет. «По моим ощущениям (и в ходе беседы с коллегами) - январь 2013 менее динамичный, чем январь 2012, 2011, 2010 г. По статистике нашего агентства, более чем в три раза слабее. Исключение составили сделки в сегменте новостроек и коммерческой недвижимости. Начиная с 14 января - продажи шли динамично», - говорит риэлтор. К похожим выводам приходит Вячеслав Егоров, директор АН «Аванград риэлт».

«Данные Росреестра оправданны. Нами тоже было замечено, что количество сделок небольшое, если сравнивать с прошлым годом. Снижение, думаю, связано с перенасыщенностью рынка определенного рода объектами. В прошлом году хорошо раскупались маленькие однокомнатные квартиры. Люди вкладывали деньги в надежде их сохранить, и такой ажиотаж был продиктован грядущей Универсиадой, - рассуждает эксперт. - Люди опасались, что цены на такие квартиры начнут расти. Получается цепная реакция: люди накупили недвижимость, пока она не выросла, в инвестиционных целях. Вопрос размещения денег у людей был решен до Нового года, и сейчас такого инвестиционного спроса нет. Эти люди ушли с рынка, а остались только конечные потребители, которым недвижимость нужна для себя. Именно они генерируют стабильный спрос на все сегменты недвижимости. Но в связи с отсутствием инвесторов он небольшой». 

Похожая, ситуация наблюдается и по Татарстану в целом. Так, число сделок купли-продажи жилья снизилось по республике с 11 966 договоров в декабре 2012 года до 5519 в январе 2013 года. Что интересно, это один из самых низких январских показателей за последние три года - хуже было только в январе 2010-го, когда рынок только начал отходить от кризисного шока.  

В ОЖИДАНИИ РАЗВИТИЯ

Казань вновь поставила еще один рекорд в сфере недвижимости, а точнее цен. Так, по данным портала Авито.ру, столица Татарстана попала в топ-5 среди 15 региональных городов-миллионников, где выставлены самых дорогих квартир. В число лидеров Казань вывела многокомнатная квартира площадью 270 кв. метров на 4 этаже 8-этажного кирпичного дома на Федосеевской, 38. Речь идет о жилом комплексе «Дворцовая набережная» фирмы «Антика». Стоимость квартиры - 49,9 млн. рублей, то есть цена квадратного метра превышает 180 тыс. рублей. 

Если же обратиться к более приземленному сегменту жилья эконом-класса, то в его вторичном сегменте продолжается стагнация. Риэлторы отмечают, что спрос на вторичное жилье замер, а вот новостройки наоборот идут на ура, особенно малометражка.

Согласно данным портала «Репортал.ру», с сентября-октября 2012 года цены на строящееся и построенное жилье идут только вверх. Хотя, вернем будет сказать: ползут. Так как, по данным того же портала, основной рост цен на вторичном рынке пришелся на октябрь-декабрь 2011 года и январь – март 2012 года. Так, если в начале 2011 года средняя стоимость квадратного метра в «хрущевке» составляла 37,2 тыс. рублей, то на декабрь 2012 года он уже выросла до 54,1 тыс. рублей. То есть рост - в 1,5 раза. Похожая ситуация и с «ленинградками», которые подросли с 40,2 тыс. рублей за кв. метр в январе 2011 года до 55,7 тыс. рублей за кв. метр в декабре 2012 года. Почти в полтора раза увеличились цены и на новостройки.

Интересная особенность 2012 года в том, что снизились в целом темы роста цен, прежде всего, на вторичном рынке. Так, согласно данным Репортала.ру, если в январе 2012 года средняя стоимость квадратного метра составляла 47 870 рублей, то в январе 2013 года цена подросла лишь на 12%, 53637 рублей/кв.м. Еще меньшие темпы роста показали ленинградки, плюс 11,5%.

Нескольку лучшую динамику показал сегмент новостроек, а именно сданное жилье, плюс 15,2% (или 50267 рублей/кв.м в январе 2012 года против 57909 рублей/кв.м в январе 2013 года). Строящееся жилье подросло на 11%. По сути, данные цифры иллюстрируют текущую ситуацию на рынке недвижимости: из-за переоценности вторички (несколько иную динамику в этом сегменте показывают однокомнатные хрущевки и ленинградки, которые являются для многих первым жильем) спрос перешел на первичный рынок. 

Текущая ситуация несколько напоминает сценарий 2007-2008 годов. После того, как во второй половине 2006 года цены на жилье буквально за неделю вдруг выросли вдвое, уже где-то с января 2007 года наблюдалось их замедление. Одновременно с этим во второй половине 2007 года риэлторы также отмечали рост сделок на 40% на рынке первичного жилья. Стагнация (цены росли следом за инфляцией) продолжалась до второй половины 2008 года, а затем первая волна кризиса обрушила рынок. Также участники отрасли вспоминают, что в истории рынка казанской недвижимости было несколько периодов падений – дефолт 1998 года, когда цены упали вдвое, затем с 2000 года последовало быстрое восстановление рынка и падение в 2003 году. И вот в конце 2011 года мы вновь наблюдали резкое подорожание квартир, усиление интереса к новостройкам, а далее - стагнацию вторичного рынка. 

Но как отмечают эксперты, каждый цикл рынка недвижимости не повторяется по предсказуемой схеме, они не похожи в точности один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и региональные особенности. Отметим, что обвал 1998 и 2008 года были связаны с мощными экономическими потрясениями.